Gayrimenkul yatırım danışmanı Muhammed İrtem, konut piyasasında son dönemde yaşanan durgunluk ve bunun nedenlerine ilişkin İLKHA muhabirine değerlendirmelerde bulundu.

İrtem, özellikle rayiç bedeller, gelir vergisi uygulamaları ve yüksek tapu harçlarının piyasayı olumsuz etkilediğini belirtti.

Muhammed İrtem

"Emlak piyasasında ciddi bir durgunluk var"

İrtem, son dönemde emlak sektöründe gözle görülür bir durgunluk yaşandığını belirterek şunları söyledi:

"Son zamanlarda bildiğiniz gibi emlak piyasasında ciddi bir durgunluk var. Bu durgunluk 2026 yılının başlarından sonra başladı. Bunun bir nedeni 2025 yılında rayiç bedellerden kaynaklanan cezalar, bir diğer nedeni ise 2026 yılında insanlardan talep edilen gelir vergisidir."

"Beş yıl dolmadan satışta gelir vergisi alınıyor"

Mevcut uygulamalara göre gayrimenkul satışlarında bazı vergilerin vatandaşları zorladığını ifade eden İrtem, şöyle devam etti:

"Şu anda uygulanan sisteme göre diyelim ki son beş yıl içerisinde bir daire satın aldınız ve henüz beş yıl dolmadan satmak istiyorsunuz. Bu durumda alış ve satış fiyatı arasındaki farktan, enflasyonun üzerinde kalan miktar için yüzde 15 ile yüzde 37 arasında gelir vergisi talep ediliyor. Bu oranlar net olarak bilinmese de oldukça yüksek rakamlar söz konusu. Bu nedenle insanlar önlerini göremiyor ve ellerindeki daire veya arsayı satmak istemiyor. Bu durum da piyasada satışların durmasına neden oluyor."

"Konut stokları düşük olmasına rağmen satışlar da düşük"

Konut stoklarına rağmen satışların beklenen seviyede gerçekleşmediğine dikkat çeken İrtem, şu ifadeleri kullandı:

"Konut satışlarıyla ilgili de bilgi vermek gerekirse, şu anda konut stokları daha önceki dönemlere göre düşük seviyede. Stokların düşük olmasına rağmen satışların da düşük olması dikkat çekiyor. Normalde üretim ve stok düşük olduğunda satışların daha fazla olması beklenirdi. Ancak buna rağmen satışlar düşük seviyede kalıyor. Bunun başlıca sebeplerinden biri yine rayiç bedeller ve gelir vergisidir."

"Vatandaşlar gayrimenkul yerine altın ve dövize yöneliyor"

Geçmişte yatırım araçları arasında gayrimenkulün önemli bir yere sahip olduğunu belirten İrtem, sözlerini şöyle sürdürdü:

"Daha önce insanlar ellerindeki parayı döviz yerine bir daireye, arsaya ya da farklı gayrimenkullere yatırmak isterdi. Bu durum piyasada bir ticaret döngüsü oluştururdu. Çünkü inşaat sektörü aynı zamanda birçok sektörü etkileyen önemli bir üretim alanıdır. Ancak şu anda insanlar gayrimenkul yatırımlarını azaltarak altın ve dövize yöneliyor. Böyle olunca da yeterli satış gerçekleşmiyor."

"Tapu harçları da vatandaşları zorlayabiliyor"

Tapu harçlarının da piyasayı etkileyen bir diğer önemli unsur olduğunu belirten İrtem, şu değerlendirmede bulundu:

"Bir diğer önemli konu ise tapu harçlarıdır. Günümüzde tapu harcı yaklaşık yüzde 4 civarındadır. Örneğin 5 milyon liralık bir daire için yaklaşık 200 bin liranın üzerinde tapu harcı ödeniyor. Günümüzde 5 milyon liralık bir daire artık çok yüksek bir rakam sayılmıyor. Buna rağmen bu kadar yüksek tapu harcı ödenmesi insanları ciddi şekilde etkiliyor."

"Piyasanın canlanması için bazı düzenlemeler yapılmalı"

Piyasanın yeniden hareketlenmesi için bazı düzenlemelerin yapılması gerektiğini ifade eden İrtem, şunları kaydetti:

"Piyasanın tekrar canlanması için hükümetten bazı beklentilerimiz var. Öncelikle gelir vergisinin kaldırılması gerektiğini düşünüyoruz. Çünkü daire bir gelir değil, bir ihtiyaçtır. İnsanlar genellikle ihtiyacı olduğu için daire satın alır. Satmak zorunda kaldıklarında ise genellikle başka bir daire almak için ya da tayin gibi zorunlu durumlar nedeniyle satarlar. Bu durum bir kazanç değil, çoğu zaman sadece değerini koruma anlamına gelir."

"Tapu harçlarının düşürülmesi satışları artırabilir"

Tapu harçlarının daha makul seviyelere çekilmesi gerektiğini belirten İrtem, şöyle devam etti:

"Bir diğer beklentimiz ise rayiç bedeller ve tapu harçlarının daha makul seviyelere çekilmesidir. Örneğin yüzde 2 yerine alıcıdan ve satıcıdan yüzde 1'er oranında alınması daha uygun olabilir. Böyle bir düzenleme olursa insanlar daha rahat alım satım yapabilir."

"Ticaret döngüsü yeniden canlanabilir"

Sözlerinin sonunda piyasadaki hareketliliğin artmasının birçok sektörü olumlu etkileyeceğini dile getiren İrtem, şu ifadeleri kullandı:

"Toplamda bakıldığında bu durum devlet için de daha faydalı olabilir. Çünkü satışlar arttıkça ticaret döngüsü yeniden canlanır, inşaat sektörü hareketlenir ve dolaylı olarak birçok sektör bundan olumlu etkilenir. Böylece devletin kasasına da daha fazla gelir girebilir. Ancak mevcut durumda satışlar durduğu için ticaret döngüsü de durma noktasına geliyor. İlerleyen süreçte bu sorunların çözülmesini umut ediyoruz. Çünkü piyasa şu anda ciddi anlamda sıkıntı yaşıyor. Yetkililerin bu konuda bir çözüm bulacağını ve piyasanın yeniden hareketleneceğini düşünüyoruz." (İLKHA)